Pasar properti di Vietnam saat ini sedang mengalami pertumbuhan yang luar biasa, namun di balik itu, terdapat kekhawatiran akan potensi krisis. Kebijakan moneter yang longgar menjadi pendorong utama, tetapi pemerintah menghadapi dilema dalam mengambil langkah pengetatan karena alasan politik dan ekonomi yang kompleks.
Selama dua tahun terakhir, kota-kota besar di Vietnam telah menyaksikan ledakan pasar perumahan. Pada kuartal kedua tahun ini, harga apartemen di Hanoi meningkat 33 persen secara tahunan, dengan rata-rata mencapai US$3.000 per meter persegi. Tren serupa juga terjadi di Kota Ho Chi Minh, di mana menurut laporan Cushman & Wakefield, harga rata-rata proyek kondominium baru mencapai US$4.691 per meter persegi pada kuartal pertama tahun 2025, meningkat 47 persen dibandingkan tahun sebelumnya.
Penyebab Utama: Kombinasi Faktor Kompleks
Kenaikan harga properti yang terus-menerus telah memicu kekhawatiran luas, terutama di kalangan generasi muda. Penyebab dari booming ini sangatlah beragam dan perlu diatasi dari akarnya.
Diperkirakan bahwa individu rata-rata di Hanoi perlu menabung selama lebih dari 20 tahun pendapatan, tanpa pengeluaran, untuk membeli apartemen berukuran sedang. Menurut Indeks Harga Properti Numbeo, pada pertengahan 2025, Vietnam berada di peringkat kelima dari 103 negara yang disurvei untuk pasar perumahan yang paling tidak terjangkau. Hal ini menjadi tantangan signifikan bagi pemerintah, karena tingginya biaya perumahan dapat menghalangi kaum muda untuk menikah atau memiliki anak, memperburuk penurunan tingkat kesuburan negara. Lebih lanjut, meningkatnya frustrasi kaum muda dapat memicu ketidakpuasan, yang berisiko menggoyahkan stabilitas sosial dan politik yang ingin dipertahankan pemerintah.
Pada pertemuan tanggal 22 September yang membahas pasar real estat, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengungkapkan frustrasi kepada kabinetnya, dengan marah mempertanyakan, “Begitu banyak orang membutuhkan rumah, tetapi dengan harga yang begitu tinggi, siapa yang mampu membelinya? Jika sebuah rumah berharga lebih dari 70 juta atau 100 juta dong per meter persegi, siapa yang punya uang?” Ia kemudian mendesak para menteri untuk menyelidiki mengapa harga “terus naik dan tetap tinggi”. Video luapan emosi Chinh dengan cepat menjadi viral di media sosial, memicu perdebatan luas tentang penyebab kenaikan harga properti.
Kenaikan pasar perumahan tidak dapat dikaitkan dengan satu penyebab saja. Sebaliknya, seperti yang telah ditunjukkan oleh berbagai pakar dan laporan media, hal itu merupakan hasil kombinasi dari beberapa faktor. Faktor-faktor tersebut termasuk pasokan yang terbatas karena gangguan Covid-19, penundaan hukum dan administratif, meningkatnya biaya konstruksi, dan kebijakan moneter ekspansif yang mendorong permintaan perumahan dan mendorong spekulasi properti. Selain itu, terdapat kurangnya rezim pajak yang efisien untuk melawan spekulasi dan kelangkaan perumahan yang terjangkau karena pengembang berfokus pada proyek-proyek kelas atas yang mahal. Terakhir, penerapan mekanisme penetapan harga lahan berbasis pasar baru dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 cenderung menggembungkan biaya lahan bagi pengembang. Hal ini menyebabkan mereka menetapkan harga awal yang tinggi untuk proyek properti baru.
Kebijakan Moneter dan Dilema Pemerintah
Untuk saat ini, dinamika politik dan ekonomi menunjukkan bahwa pasar properti Vietnam akan tetap panas untuk beberapa waktu, bahkan ketika risiko krisis pasar properti semakin besar.
Beberapa ahli menyoroti kebijakan moneter ekspansif pemerintah, yang mencakup suku bunga rendah dan pasokan uang yang besar, sebagai penyebab utama gelembung aset. Di bank-bank lokal, klien saat ini dapat mengamankan pinjaman perumahan dengan suku bunga tetap 3 tahun serendah 6,9 persen per tahun (sebelumnya, suku bunga ini berkisar antara 10 hingga 13 persen). Pembeli rumah di bawah usia 35 tahun berhak atas suku bunga yang lebih rendah lagi. Meskipun suku bunga ini mungkin dianggap tinggi di beberapa negara lain, namun hal itu menarik di Vietnam. Seperti yang dicatat CEO VPBank Nguyen Duc Vinh, “Dalam 26 tahun di perbankan, saya belum pernah melihat suku bunga serendah ini.”
Pada saat yang sama, peningkatan pasokan uang telah menghasilkan masuknya uang yang signifikan ke pasar real estat, yang tak diragukan lagi memainkan peran penting dalam mendorong harga properti naik. Pada tanggal 31 Juli, misalnya, kredit real estat di Vietnam mencapai sekitar VND4.1 kuadriliun (US$155,3 miliar), atau 23,68 persen dari total pinjaman yang beredar di seluruh sistem perbankan. Hal ini mencerminkan peningkatan 17 persen selama tujuh bulan, hampir dua kali lipat dari pertumbuhan kredit keseluruhan ekonomi sebesar 9,64 persen. Di dalam angka ini, pinjaman untuk pengembang mencapai total sekitar VND1.79 kuadriliun (US$67,8 miliar), naik 23 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Sementara itu, pinjaman konsumen untuk keperluan real estat, seperti pembelian rumah, perbaikan, dan akuisisi tanah, naik sebesar 12,4 persen, mencapai lebih dari VND2.28 kuadriliun (US$86,4 miliar).
Upaya Pemerintah dan Tantangan ke Depan
Untuk mengatasi masalah ini, pemerintah perlu mengatasi semua akar penyebabnya. Pada pertemuan tanggal 22 September, Perdana Menteri Chinh mengarahkan para pejabat untuk meningkatkan pasokan perumahan, khususnya di segmen yang terjangkau. Upaya sebelumnya telah difokuskan pada penyederhanaan proses hukum dan administrasi untuk membantu pengembang memotong biaya dan meningkatkan pasokan. Diskusi tentang kebijakan pajak untuk mengekang spekulasi perumahan sedang berlangsung. Selain itu, telah ada rencana untuk merevisi Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 untuk meningkatkan kendali negara atas harga tanah.
Namun, dalam hal kebijakan moneter, para pemimpin Vietnam sekarang menghadapi dilema. Sejak menjabat pada Agustus 2024, Sekretaris Jenderal To Lam telah mendorong agenda pro-pertumbuhan, yang menargetkan transformasi Vietnam menjadi negara berpendapatan tinggi pada tahun 2045, dengan pertumbuhan PDB minimal 8 persen pada tahun 2025 dan pertumbuhan dua digit sesudahnya. Kebijakan moneter ekspansif dan investasi infrastruktur publik utama adalah kunci untuk mencapai hal ini, mengingat kendala ekspor dan konsumsi.
Pengetatan kebijakan moneter oleh karena itu berisiko merusak pertumbuhan. Hal ini tidak nyaman secara politis, terutama dengan Kongres Nasional ke-14 Partai Komunis Vietnam (PKV) yang semakin dekat, di mana kinerja ekonomi yang kuat memperkuat legitimasi kepemimpinan Partai dan memperkuat prospek promosi para pejabat. Terlebih lagi, dengan pengembang utama seperti Vingroup dan Sun Group yang saat ini mengembangkan banyak proyek real estat skala besar di seluruh negeri, penghentian kredit secara tiba-tiba dapat merusak pasar, meningkatkan utang macet, dan menggoyahkan perekonomian. Ini adalah skenario yang ingin dihindari para pemimpin dengan segala cara, terutama mengingat pelajaran yang telah mereka pelajari dari krisis pasar properti China.
Dengan latar belakang ini, para pemimpin Vietnam tidak mungkin terburu-buru untuk memperketat kebijakan moneter dalam waktu dekat. Setiap penyesuaian mungkin baru dilakukan setelah kongres ke-14 PKV awal tahun depan, dan diperkirakan akan dilaksanakan secara bertahap. Terlebih lagi, mengatasi penyebab utama gelembung properti akan memakan waktu. Untuk saat ini, dinamika politik dan ekonomi menunjukkan bahwa pasar properti Vietnam akan tetap panas untuk beberapa waktu, bahkan ketika risiko krisis pasar properti semakin besar.
Le Hong Hiep adalah Senior Fellow dan Koordinator Program Studi Vietnam di ISEAS – Institut Yusof Ishak.
Posting Komentar untuk "Krisis Properti Vietnam: Ancaman Nyata atau Hanya Gelembung?"